Erfolgreicher Jahresabschluss 2019 - Strategieanpassung 2020
Rahmenbedingungen: Ein wichtiger Aspekt zum langfristigen Erhalt unseres wirtschaftlichen Erfolgs ist die Einschätzung, ob sich der ländliche Raum langfristig unaufhaltsam weiter entleeren wird. Historisch sind dabei verschiedene Trends zu beachten.
Mit der Industrialisierung begann eine große Wanderungsbewegung vom ländlich geprägten Raum in die Städte. Von diesen Auswirkungen hatte Werdohl klar profitiert und diese waren auch ursächlich für die Gründung unserer Gesellschaft mit verantwortlich.
Der danach folgende Wandel zum Dienstleistungssektor, der von der direkten Interaktion der Menschen lebte, setzte die Urbanisierung der Bevölkerung weiter fort. Allerdings mit der Veränderung, dass nur noch sogenannte Zentren der Wissensgesellschaft zu den Gewinnern der Wanderungsbewegungen gehörten. Werdohl gehörte leider damit nicht mehr zu den Städten, die von diesem Trend profitieren konnten.
Der Wegzug größerer, konzernabhängiger und metallverarbeitender Industrie, ein mehrheitlich zurückbleibender Anteil von geringqualifizierten Arbeitern und deren Familien mit Migrationshintergrund und die ersten erlebbaren negativen Auswirkungen der demographischen Entwicklung Mitte der 90er führten dazu, dass die Stadt Werdohl innerhalb der letzten 20 Jahre mehr als 4.000 Einwohner verloren hat.
Aktuell kommt es zu einem Wandel zur digitalen Informationsgesellschaft. Diese entkoppelt die Interaktion vom Zwang zur direkten physischen Präsenz. Daten und Informationen können, eine entsprechende Dateninfrastruktur vorausgesetzt, von überall nach überall geliefert werden. Das Vorhandensein von Bandbreiten und nochmals Bandbreiten, die sich in schnellen Übertragungsgeschwindigkeiten im Internet (Mbits) darstellen, entscheidet auch in der Wohnungswirtschaft immer mehr darüber, ob in Zukunft eine Wohnung noch vermietbar ist und auch bleibt. Daher stattete die Gesellschaft bis Anfang 2019 1.382 Ihrer Mietwohnungen mit einem rückkopplungs-kanalfähigen Koaxialkabel und vier Glasfaserkabeln aus. Durch die Verlegung von Leerrohrclustern in tiefbauweise konnten die Häuser in den Quartieren untereinander verbunden werden. Das führte dazu, dass jede dieser Wohnungen von einem Übergabepunkt von weiteren Netzanbietern über Glasfaserleitungen für angebotene Dienste erschlossen werden kann. Damit entfällt ein wichtiger struktureller Treiber für eine weitere Entleerung des ländlich geprägten Raums.
In dem Maße, wie durch die Verknappung von Wohnraum in den sogenannten Schwarmstätten der Preis des Gutes „Wohnen“ steigt, wird das Wohnen im ländlichen Raum wieder attraktiver. Vorausgesetzt die Städte arbeiten auch intensiv an der Verbesserung der Lebensqualitäten. Denn gerade für junge Menschen zählt besonders folgender Aspekt: Passt die Stadt zu meinem Lebensgefühl?
Handlungsfelder des Unternehmens: Diese Aufwertung der Lebensqualität ist allerdings kein Selbstläufer und muss aktiv von vielen Akteuren der Stadtgesellschaft gestaltet werden. Daher bot sich im Jahr 2019 die Wohnungswirtschaft in Südwestfalen als Gestalter von Heimat vor Ort und im Speziellen die Wohnungsunternehmen an der LenneSchiene als Modellregion für die Initiative der Bundesregierung für die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse in ganz Deutschland an. Erste Werkstattgespräche und Vertiefungsworkshops haben im zweiten Halbjahr 2019 stattgefunden und zeigen vielversprechende Ansätze und konkrete Einsatzbereiche auf. Es wird unter anderem die Gründung eines „Bündnisse Steigerung zur Lebensqualität an der LenneSchiene“ mit unterschiedlichsten Interessengruppen angestrebt.
Natürlich müssen wir uns auch fortgesetzt auf die bestehenden und kommenden demografischen Veränderungen (Wir werden, älter, weniger und bunter) einstellen. Aktuell und auch für die Zukunft setzt die Gesellschaft daher weiterhin konsequent auf die strategische Umsetzung von klimafreundlichen und demografiefesten Siedlungen. Vorgenommen wurden daher Komplettsanierung und Wohnumfeldverbessserungen im Stadtteil Pungelscheid. Des Weiteren wurde zur Aufwertung unserer hochverdichteten Ütterlingser Siedlungsbestände im Jahr 2019 der Rückbau des Doppelhauses Leipziger Straße 20 & 22 mit insgesamt 17 Mietwohnungen beschlossen.
Ergänzend liegt weiterhin ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit bei der umfassenden kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes.
Insgesamt hat sich die Vermietungslage auf unserem Werdohler „Mietermarkt“ im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr leicht verschlechtert. Die Statistiken der Landesdatenbank IT. NRW prognostizieren für die Stadt Werdohl Anfang 2025 eine absolute Einwohnerzahl von rund 16.000. In den nächsten 5 Jahren soll Werdohl um die 2.000 Einwohner verlieren und damit würde der Bevölkerungsrückgang weiter an Dynamik zunehmen.
Bilanziell konnte im Geschäftsjahr 2019 trotzdem ein Jahresergebnis in Höhe von T€ 939 erzielt werden.
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Ausblick für das Jahr 2020
Die Gesellschaft reagiert im Jahr 2020 auf den verstärkten negativen Bevölkerungstrend mit einem umfassenden Maßnahmenprogramm zur Stärkung der Vermietungsquote. Im Mittelpunkt steht dabei eine qualitative Verbesserung des Wohnungsbestandes, die mit Sonderfinanzmitteln in Millionenhöhe vorangetrieben werden soll.
Als ein Bestandteil werden im Jahr 2020 daher 12 Wohnhäuser mit 84 Wohnungen in unserem zweitgrößten zusammenhängenden Quartier Werdohl-Pungelscheid in der Osemundstraße 14,16,18,20,22,24,26 und Selscheider Weg 8,10,12,14 sowie in der Iserschmittstraße 2 saniert. Damit stehen mit rund 2,3 Mio. Euro an Investitionen gegenüber dem Vorjahr mehr als eine Verdopplung für eigenfinanzierte, wirtschaftlich rechenbare, umfangreiche energetische Modernisierungen und Wohnumfeldverbesserungen zur Verfügung, die der Entwicklung klimafreundlicher und demografiefester Siedlungen dienen.
Begleitend führen diese Sanierungen zu beträchtlichen Reduzierungen der CO2- Last unserer gesellschaftseigenen Bestände, die vor unverhältnismäßig hohen CO2-Abgaben schützt. Die im Rahmen des Klimaschutzgesetzes ab dem Jahr 2021 anteilig mit den Energierechnungen auch von unserem Unternehmen zu zahlen sind.
Die angekündigte negative demografische Bevölkerungsentwicklung und die ganz aktuell nachlassende Neuvermietungsquote macht nicht nur ein stärkeres Engagement der Gesellschaft bezüglich der aktivierbaren Modernisierungen in der Zukunft erforderlich sondern es müssen auch die Großinstandhaltungsmaßnahmen, die in den Wohnungen vorgenommen würden, neu betrachtet und angepasst werden.
Die Gesellschaft verfügt in ihrem eigenen Bestand nur über eine begrenzte Anzahl an Grundrissvarianten. Die Gründe liegen dabei auf der Hand. Bei den Neubauten in den 50-er und 60-er Jahren wurden nur wenige Häusertypen einfach vervielfacht.
Aufgrund der veränderten Nachfrage am Markt müssen Grundrissveränderungen in den Wohnungen vorgenommen werden. Es reiche eben nicht in jedem Falle aus, nur Türen, Bäder und Fußböden zu erneuern und Anstricharbeiten vorzunehmen. Z.B. sehr kleine Bäder in den Dachgeschosswohnungen, in denen man sich nur teilweise geduckt in der Badewanne duschen kann, sind so am sehr entspannten Werdohler Mietwohnungsmarkt nur noch schwer zu platzieren. Um größere Mieteinheiten für Familien zu schaffen, sollen außerdem weitere Wohnungen, als in den letzten Jahren sowieso schon erfolgt, zusammengelegt werden. Dafür stellt die Gesellschaft im Jahr 2020 zusätzliche Finanzmittel bereit.